Часто проверке документов при покупке вторичного жилья уделяют недостаточно внимания. В результате покупатель может лишиться внесённого задатка или даже утратить право на приобретённую квартиру.

 

Учитывая высокую стоимость жилья, его значимость для семьи и сложность жилищных споров, процедуре правовой проверки следует уделить особое внимание.

К наиболее распространённым ошибкам при сделках на вторичном рынке жилья относятся:
 

1. отказ покупателя от получения выписки из ЕГРН и дополнительных документов на жилое помещение.

 

Покупатели нередко пренебрегают получением выписки из ЕГРН и других документов на объект. В выписке содержатся сведения об обременениях (ипотека, арест), о наличии судебных споров и иных ограничениях, которые могут осложнить передачу права или сделать сделку рискованной. Обременения не всегда полностью блокируют регистрацию, но сохраняют риски для нового собственника. Чтобы избежать проблем, перед заключением договора обязательно запросите развернутую выписку из ЕГРН, документы-основания права собственности (договор купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство), справку о снятии обременений (если была ипотека), согласие супруга на продажу (если жильё в совместной собственности), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В отношении объектов, переданных по наследству, рекомендуется запросить документы, подтверждающие порядок наследования, и выяснить, не имеют ли другие родственники законных претензий на имущество (например, свидетельство о вступлении в наследство или выписка из реестра нотариальных действий).

 

2. отказ покупателя от проверки имеющихся прав третьих лиц на приобретаемое жилье.

 

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 

К таким лицам могут быть отнесены те, кто дал свое согласие на приватизацию продаваемой квартиры, но сам в ней не участвовал. Информация о них не фигурирует в выписке из ЕГРН, а заключенный договор купли-продажи не является основанием для снятия таких лиц с регистрационного учета и выселения.

 

3. отказ покупателя от визуального осмотра жилого помещения.

 

При проверке документов рекомендуется также провести визуальный осмотр приобретаемой недвижимости, так как он может выявить самовольную перепланировку жилого помещения.

 

4. отказ покупателя от проверки правильности оформления документов при переводе из нежилого помещения в жилое.

 

Такая ситуация может привести к признанию сделки купли‑продажи недействительной в связи с отсутствием предмета договора – жилого помещения.

 

5. отказ покупателя от нотариальной формы сделки.

 

Нотариальное оформление сделки повышает её юридическую надёжность на фоне роста мошенничества с договорами купли‑продажи. Нотариус проверяет реальную волю сторон, проводит правовую экспертизу и направляет запросы в МВД, ЗАГС, Росреестр и иные органы для проверки дееспособности, семейного статуса, согласий третьих лиц, а также наличия обременений и арестов. Благодаря этому риск признания сделки недействительной снижается. Регистрация права собственности через нотариуса занимает один рабочий день, а для безопасных расчётов может быть использован депозитный счёт.

 

6. отказ покупателя от безналичной формы оплаты.  

 

Оплата наличными не рекомендуется и связана с повышенным риском. Лучше платить безналично и убедиться, что цена не занижена (сравните с рыночными ценами или сделайте оценку). Для безопасности можно воспользоваться эскроу или депозитом у нотариуса. При безналичных переводах указывайте назначение платежа: «Оплата за квартиру по договору №... от ...».
 

7. отказ покупателя от проверки дееспособности продавца.

 

Хотя это не часть правовой экспертизы документов на жилплощадь, от неё напрямую зависит действительность сделки. Если есть сомнения в дееспособности продавца, целесообразно удостоверить договор у нотариуса, записать волеизъявление на видео и по возможности провести медицинское освидетельствование у врача‑психиатра до заключения сделки.
 

8. отказ покупателя от включения в договор особых условий.

 

Прописывайте все договорённости в тексте договора. Требуйте, чтобы продавец подтвердил, что ознакомлен с документом, понимает его суть и является дееспособным. Если продавец сообщает, зачем продаёт квартиру и куда уезжает, попросите внести эти сведения в договор.
 

В целях борьбы с мошенничеством покупателю будет не лишним проверить нет ли у объекта частых перепродаж, и лично сверить данные во всех документах.

 

Внимательно прочитайте договор перед подписанием и убедитесь, что его формулировки соответствуют Вашим намерениям.

Резюмируя сказанное, предварительная правовая проверка снизит риск заключения сомнительной сделки, защитит покупателя от жилищных споров и от вселения лиц, имеющих законное право проживания в приобретаемом жилье.

 

Не пренебрегайте юридической экспертизой – это обязательный этап любой сделки.
 

Примечание. Для защиты Ваших интересов рекомендую обратиться к квалифицированному специалисту (адвокату по гражданским делам).