MENU
Главная » 2022 » Сентябрь » 23 » Кабмин защитил право на купленное у банкрота жилье
11:30
Кабмин защитил право на купленное у банкрота жилье

Ранее Конституционный суд обязал законодателя защитить интересы добросовестных покупателей жилья от признания сделки недействительной в рамках банкротства продавца. Эксперты указывали, что такой подходит несет риски злоупотреблений.

Правительство внесло на рассмотрение Госдумы законопроект, который позволяет вернуть покупателю жилья средства от сделки, которую признали недействительной в процедуре несостоятельности продавца. В таком случае сумма, которую первоначально заплатил покупатель, если речь идет о его единственном жилье, при реализации спорной недвижимости не попадет в конкурсную массу – ее вернут напрямую покупателю. Кроме того, у бывшего собственника будет приоритетное право выкупить его вновь.

КС запретил отнимать единственное жилье ради кредиторов

В феврале Конституционный суд рассмотрел обращение Сергей Кузьмина. В 2015 году купил у банка «Советский» квартиру 10,9 млн руб., а впоследствии взял кредит еще на 20 млн руб. на ремонт. Через год банк через суд оспорил эту сделку (дело № А56-68699/2016). Так как квартира располагалась в историческом доме, а ее площадь составляла 273 кв. м, ее реальная стоимость, как показала экспертиза, превышала 35 млн руб. При этом Кузьмин купил жилье всего за два месяца до начала санации «Советского», то есть в период, когда сделки можно оспорить.

Три инстанции отменили сделку и обязали Кузьмина вернуть квартиру, а банк – вернуть 10,9 млн руб. Пока шел этот спор, начался процесс о признании банка «Советский» несостоятельным (дело № А56-94386/2018). Первоначально обеспеченные залогом квартиры требования Кузьмина в 10.9 млн руб. включили в реестр кредиторов третей очереди, а потом оставили за реестром из-за пропуска срока. Это произошло из-за того, что спорная квартира – единственное жилье Кузьмина, поэтому ее возврат банку был приостановлен.

КС пришел к выводу, что при оспаривании сделки с жильем по умолчанию подразумевается, что когда покупатель получит деньги назад, то сможет купить другое, но этот принцип не применим в процедуре банкротства. Лишение гражданина единственного жилья с целью частично удовлетворить требования кредиторов нарушает баланс интересов. КС предписал не направлять средства от оспаривания таких сделок в конкурсную массу, пока кабмин не внесет необходимые поправки в законодательство.

Предложения правительства

Соответствующий принцип и подразумевает внесенный правительством законопроект. При этом до возврата средств покупатель и члены его семьи сохраняют право жить в спорной квартире.

Кроме того, прежний покупатель получит право выкупа спорного жилья до его выставления на торги. В таком случае можно произвести зачет суммы, которую гражданин выплатил первоначально, с доплатой разницы.

Первоначальный покупатель также вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения по общим правилам. В случае их признания недействительными он может в разумный срок заключить договор купли-продажи жилья по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения.

В случае его принятия закон вступит в силу с момента официального опубликования

Риски и перекос регулирования

Ранее опрошенные Право.ru скептически отнеслись к позиции КС и указывали на опасности злоупотреблений подобными изменениями в законодательстве.

Случаи, подобные рассмотренному КС, крайне редки, а в норме покупатели жилья, сделку с которыми оспорили, оказываются в равном положении с другими кредиторами, указывал Владимир Ефремов, партнер юридической фирмы Арбитраж.ру . Новый подход может сделать невыгодным проявление разумной осмотрительности при покупке жилья, в том числе по цене явно ниже рыночной. Защита интересов отдельных лиц может отрицательно сказаться на институте конкурсного оспаривания сделок должников, опасался Ефремов.

Новое регулирование упростит вывод активов в виде недвижимости для лиц, которым грозит банкротство, отмечал адвокат Денис Фролов, партнер BMS Law Firm . При этом возврат суммы сделки при покупке недвижимости по стоимости ниже рынка не решит проблемы обеспечения граждан жильем, подчеркнул он, ведь купить на эти деньги другую квартиру будет невозможно. К тому же стоимость жилья имеет тенденцию к росту, и к моменту оспаривания сделки оно станет еще дороже.

Законопроект № 199216-8 О внесении изменений в статью 61-6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»

Автор: Олег Ершов

Источник - информационный портал Право.Ru

 

Похожие материалы:

Просмотров: 45 | Добавил: Адвокат | Теги: законопроект, банкротство | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0
avatar